Vendre un appartement déjà loué

Vous souhaitez vendre un bien immobilier, mais vous avez déjà un locataire dans ces lieux ? Vous vous demandez comment procéder et quelles sont les conditions lors de sa vente ?
Je vais vous expliquer tout ça en détails.


Pour commencer, ce n’est pas parce que votre bien est en location qui ne peut être vendu.
Le bailleur est libre de le vendre vide ou occupé. L’occupant des lieux n’est pas prioritaire pour l’achat du bien contrairement à ce que l’on dit.

contrat de location immo



Les délais de congé pour vendre sont de 6 mois avant l’échéance du bail en cas de location vide, et de 3 mois en cas de location meublée. Si le locataire est dans une location vide, il sera prioritaire pour l’achat de l’appartement pendant les deux premiers mois du congé. S’il est dans un meublé, il n’a aucune priorité, mais devra être informé par une lettre justifiant la vente.
Si vous êtes en dehors des délais pour donner congé pour vendre, que ça soit trop proche de la date d’échéance ou trop loin, et que vous ne souhaitez pas attendre pour vendre votre logement, vous pouvez toujours le vendre occupé.
En effet, il n’y a aucune obligation de le vendre vide, et très souvent, c’est plus judicieux de le vendre occupé afin de toucher les paiements des loyers jusqu’à la conclusion de la vente de celui-ci.

Les modalités à respecter


Comme je vous l’ai expliqué, il n’y a pas spécialement de contrainte de vendre votre bien occupé par un locataire. Toutefois, vous pouvez rencontrer des problèmes si votre locataire n’a pas un contrat de bail ou dans le cas où il ne paye pas ses loyers. Dans le cas de non-contrat, vous ne pouvez mettre dehors une personne qui occupe librement les lieux sans procédure judiciaire et idem pour le non-paiement des loyers.

vendre un bien avec un locataire les risques

Le prix de vente 


Lorsque votre logement est occupé lors de la vente, vous aurez une décote sur le prix de vente.

Cette décote dépend de beaucoup de facteurs :


– le temps restant que doit occuper le locataire actuel : plus le bail est long plus la décote sera importante,
– si le prix du loyer est dans la moyenne du marché alors le prix de vente ne sera pas trop influencé,
– l’âge du locataire, s’il est dans la catégorie du troisième âge, le futur propriétaire va penser qu’il ne pourra pas le faire partir comme ça et risque d’avoir des impayés.

La transmission du bail de location en cas de vente


Dans le cas où vous avez vendu votre bien avec un locataire à l’intérieur, vous devrez transmettre le contrat de location au nouveau propriétaire des lieux.
En cas de récupération du dépôt de garantie par le locataire, s’il s’en va après la vente, c’est le nouveau propriétaire qui devra lui rendre. En effet depuis une loi de 2009, la caution n’est pas transférée au nouvel acquéreur des lieux.